Photovoltaik für Mehrfamilienhäuser: Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung
21.02.2024 I Wohnungseigentümergemeinschaften und Vermieter*innen erhalten über die sogenannte Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung die Möglichkeit, günstigen Solarstrom aus der Photovoltaik-Anlage auf dem eigenen Dach direkt an die Bewohner*innen im Gebäude weiterzugegeben. Ein neuer Gesetzesbeschluss macht es möglich! Was die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung ist und was ihre Vorteile sind, erklären wir hier.
Für die Immobilienwirtschaft bieten die SWM mit M-Mieterstrom schon heute ein Modell, bei dem Mieter*innen Zugang zu lokal produziertem, günstigem Sonnenstrom erhalten: M-Mieterstrom
Doch das Mieterstrom-Modell eignet sich nicht für jeden Bedarf. Gerade für kleinere Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) kommt das Mieterstrom-Modell häufig nicht in Frage.
Dies hat auch die Bundesregierung erkannt und ermöglicht mit dem „Solarpaket 1“ die sogenannte „Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung“ – ein Modell, über das Solarstrom in kleineren Mehrparteienhäusern einfach und unkompliziert an die Bewohner*innen (Eigentümer*innen und/oder Mieter*innen) weitergegeben werden kann.
Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung: die gesetzliche Grundlage
Bundeskabinett erleichtert die PV-Nutzung in Mehrparteiengebäuden
Im August hat die Bundesregierung das sogenannte „Solarpaket 1“ beschlossen, welches im Laufe von 2024 in Kraft treten soll. Das Gesetzespaket sieht eine bedeutende Änderung des Energiewirtschaftsgesetzes vor: u. a. die Einführung der sogenannten Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung. Dabei handelt es sich um ein dezentrales Modell, das die Nutzung von selbst erzeugtem Solarstrom im Mehrparteiengebäude ermöglicht.
Das Modell soll es Eigentümergemeinschaften künftig erlauben, gemeinsam in eine Photovoltaik-Anlage auf dem bzw. am eigenen Gebäude zu investieren und den darüber erzeugten Strom an die einzelnen Parteien im Haus zu verteilen. Der Umweg über die Einspeisung des Solarstroms ins öffentliche Stromnetz entfällt dabei. Außerdem entfällt die sogenannte „Lieferantenpflicht“. Diese regelt, dass Anbieter*innen von Mieterstrom auch im Falle, dass die Sonne nicht scheint, Strom liefern müssen. Im Mieterstrom-Modell treten Vermieter*innen, WEGs oder Dritte, welche die PV-Anlage betreiben (wie beispielsweise die SWM), gegenüber den Mieter*innen also als Stromlieferanten auf. Im Modell der Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung gestaltet sich das mit weniger bürokratischen Anforderungen hingegen wie folgt:
So soll die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung funktionieren
Eine WEG entscheidet sich gemeinschaftlich dazu, eine PV-Anlage anzuschaffen und auf dem eigenen Gebäude installieren zu lassen. Dies geschieht durch einen gemeinsamen Beschluss. Alle teilnehmenden Eigentümer*innen erwerben Anteile an der PV-Anlage.
Sobald die Anlage in Betrieb ist, wird der am Gebäude produzierte Solarstrom an die teilnehmenden Verbraucher*innen im Gebäude (Eigentümer*innen und/oder Mieter*innen) verteilt. Es findet keine Durchleitung über ein öffentliches Stromnetz statt. Dadurch fallen auch keine Netzentgelte an, die sonst einen bedeutenden Anteil am Strompreis ausmachen.
Ein Aufteilungsschlüssel legt fest, welche Menge Solarstrom jedem*jeder Teilnehmer*in zusteht. Dieser Aufteilungsschlüssel wird zwischen dem Betreiber der PV-Anlage (in diesem Fall ist das die WEG) und den Teilnehmer*innen des Modells vereinbart.
Damit sichergestellt ist, dass alle Teilnehmer*innen auch genauso viel Strom erhalten, wie ihnen zusteht, kommt ein innovatives Messkonzept zum Einsatz: Alle 15 Minuten wird die Stromerzeugung und der Stromverbrauch gemessen und die erzeugte Menge an Solarstrom gemäß dem Aufteilungsschlüssel an die Verbraucher*innen verteilt. So wird sichergestellt, dass keine Durchleitung durch das öffentliche Stromnetz stattfindet.
Sollte der Solarstrom in bestimmten Phasen nicht ausreichen, beziehen die Verbraucher*innen im Gebäude den zusätzlich benötigten Strom von ihrem regulären Stromlieferanten. Das heißt, sie sind immer versorgt – auch dann, wenn die Sonne einmal nicht scheint. Die Wahl des Energieanbieters steht ihnen dabei frei – ebenso wie die Teilnahme an dem Modell.
Sollte mehr Solarstrom erzeugt werden, als im Gebäude benötigt wird, wird der überschüssige Strom ins öffentliche Netz eingespeist und nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) vergütet.
Übrigens: Das Modell der Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung lässt sich nicht nur von WEGs, sondern auch von einzelnen Eigentümer*innen bzw. Vermieter*innen nutzen. Das Gesetz schließt auch Dritte oder Gewerbetreibende als Betreiber der PV-Anlage nicht aus.
1. Photovoltaik-Anlage
Auf einem Mehrparteienhaus befindet sich eine PV-Anlage, an der die einzelnen Wohnungseigentümer*innen Anteile besitzen. Der über die PV-Anlage erzeugte Strom wird an die Bewohner*innen (Eigentümer*innen und/oder Mieter*innen) im Gebäude verteilt. Die Eigentümer*innen rechnen den Solarstrom, den ihre Mieter*innen verbrauchen, mit diesen direkt ab.
3. Wärmepumpe
Mit dem Solarstrom aus der PV-Anlage lässt sich auch eine Wärmepumpe betreiben, die das Gebäude mit Wärme versorgt. Auf diese Weise lassen sich die Nebenkosten zum Heizen für alle Bewohner*innen senken und zusätzliche CO2-Emissionen vermeiden. Der indirekt genutzte Strom, den die Wärmepumpe zur Wärmeversorgung benötigt, lässt sich von den Eigentümer*innen mit den Mieter*innen abrechnen – genauso wie der direkt genutzte Solarstrom aus der PV-Anlage.
4. Öffentliches Netz
Erzeugt die PV-Anlage mehr Strom, als im Haus verbraucht wird, wird der überschüssige Strom in das öffentliche Netz eingespeist. Andersherum: Wenn die Sonne gerade nicht scheint, beziehen die Bewohner*innen den benötigten Strom über das öffentliche Netz von ihrem regulären Energieversorger.
2. Messung des Verbrauchs
Bei der Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung wird der Strombezug 15-Minuten-genau gemessen. Der erzeugte Solarstrom wird an die Bewohner*innen im Haus aufgeteilt – also direkt weitergegeben, ohne Leitung durch das öffentliche Stromnetz.
Vorteile der Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung im Überblick
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Wie funktioniert das Modell der Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung bei vermieteten Wohnungen?
Auch wenn eine Wohnung vermietet ist, bleiben die Wohnungseigentümer*innen Teil des Modells der Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung. Sie sind in diesem Fall Investor*innen und können über ihren Anteil an der PV-Anlage eine attraktive Rendite erzielen, da sie den selbst erzeugten Strom an die Mieter*innen weiterverkaufen. Eine Rendite entsteht dadurch, dass der über die PV-Anlage gewonnene Strom nicht in ein öffentliches Netz eingespeist wird, sondern direkt im Haus verbraucht wird. Somit ist er von Netzentgelten und der Stromsteuer befreit.
Die Nutzung des Solarstroms wird über einen sogenannten Gebäudestromnutzungsvertrag zwischen Vermieter*innen und Mieter*innen geregelt. Darin werden der Strompreis (diesen legt der Betreiber der Anlage fest) und weitere Details, zum Beispiel zur Wartung der PV-Anlage, festgehalten.
Die Abrechnung erfolgt ähnlich einer Nebenkostenabrechnung: Die Mieter*innen zahlen dann an ihre Vermieter*in für die Nutzung des PV-Stroms. Die Stromrechnung vom Energieversorger fällt für die Mieter*innen somit entsprechend geringer aus.
Wie wird der Strom mit den Mieter*innen abgerechnet?
Mieter*innen behalten, genauso wie alle anderen Teilnehmer*innen des Modells, ihren regulären Stromanbieter bei – und zwar für den Fall, dass die Sonne einmal nicht scheint. Es wird alle 15 Minuten genau berechnet, ob der bezogene Strom aus der PV-Anlage oder aus dem Stromnetz kam. Die Vermieter*innen müssen sich also nicht um die volle Belieferung der vermieteten Wohnungen kümmern. Die Abrechnungsdaten werden den Vermieter*innen übermittelt. Auf dieser Basis können sie ihren Mieter*innen eine Rechnung über den verbrauchten Strom stellen.
Wie wird der Aufteilungsschlüssel festgelegt?
Haben einzelne Eigentümer*innen einen höheren Energiebedarf als andere, können diese Eigentümer*innen beispielsweise einen größeren Anteil an der PV-Anlage erwerben oder sich mit den Miteigentümer*innen auf die jeweils benötigte Strommenge und somit den jeweiligen Anteil an der Anlage einigen. Der Aufteilungsschlüssel wird dann so gestaltet, dass Eigentümer*innen mit einem höheren Energiebedarf auch eine höhere Strommenge zugewiesen bekommen.
Wie unterscheidet sich die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung vom Mieterstrom-Modell?
Die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung und das Mieterstrom-Modell unterscheiden sich in Finanzierung und Größe der Mehrfamilienhäuser voneinander.
Die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung ist aufgrund des geringen bürokratischen Aufwands besonders für WEGs attraktiv und für Gebäude mit kleineren Dächern geeignet. Die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung wird vermutlich häufig von den Eigentümer*innen selbst finanziert werden, wobei das Gesetz den Betrieb durch Dritte nicht ausschließt. Ein Unterschied zum Mieterstrom-Modell besteht darin, dass bei der Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung kein Mieterstromzuschlag gezahlt wird.
Das Mieterstrom-Modell hat sich besonders für größere Wohngebäude mit größeren Dachflächen als geeignet erwiesen. Der Grund dafür: Beim Mieterstrom-Modell besteht eine sogenannte „Lieferantenpflicht“. Anbieter*innen von Mieterstrom müssen die Mieter*innen mit Strom versorgen, auch wenn die Sonne nicht scheint. Sie treten gegenüber den Mieter*innen also als Stromlieferanten auf. Das bedeutet mehr bürokratischen Aufwand in der Abwicklung. Folglich eignet sich das Modell eher für größere Gebäude – oder die PV-Anlage wird nicht von den Vermieter*innen oder WEGs selbst betrieben, sondern von Dritten (beispielsweise auch von den SWM).
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